Арендатор или собственник: как распределить ответственность за пожарную безопасность

Герман ЛОПАТИН, ведущий инженер по пожарной безопасности ООО «Камский кабель»

Кто должен отвечать за нарушения

Закон позволяет наказывать за нарушения пожарной безопасности собственника зданий и помещений и того, кто владеет ими, пользуется или распоряжается (ч. 1 ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ). При этом нормы не указывают, когда отвечать придется владельцу офиса или цеха, а когда — арендатору.

Ответственность за нарушения регулирует договор аренды. Стороны договора закрепляют в нем свои обязанности по пожарной безопасности: кто не выполнит условие — тот и будет отвечать за нарушения. Когда в договоре аренды не разграничили обязанности или его нет, инспекторы и судьи выясняют обстоятельства происшествия и решают, кто виноват.

Как действовать арендатору

Обратите внимание

Условие договора аренды определяют его стороны (ч. 4 ст. 421 ГК)

Прежде чем арендовать здание или помещения, обследуйте объект вместе с ответственным за пожарную безопасность. Если возникли сомнения — проконсультируйтесь в органах пожнадзора (п. 2 раздела 1.3 Докладов, утв. МЧС от 30.07.2017). Когда нарушения на объекте есть, укажите на них. Дождитесь, пока собственник их устранит или сделайте это самостоятельно, по договоренности.

Разграничьте в договоре аренды ответственность за пожарную безопасность. Если арендатор примет на себя обязательство обеспечить соблюдение требований пожарной безопасности, его признают ответственным за нарушения.

Пример

Нежилые помещения арендовали под отделение банка. Когда инспекторы проверили объект, они выявили, что система автоматической пожарной сигнализации частично не работала, а в столовой и коридоре третьего этажа ее не было совсем. Также обнаружили недостаток огнетушителей. За эти нарушения банк оштрафовали на 150 тыс. руб. по частям 1, 3 и 4 статьи 20.4 КоАП.

Банк обратился в суд, чтобы взыскать с арендодателя убытки от штрафов. Но судьи отказали в иске. Ведь банк заключил договор аренды, в котором принял обязательство обеспечивать соблюдение пожарной и электрической безопасности. В акте сдачи-приемки представители банка также подтвердили, что осмотрели помещения и недостатков не обнаружили (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.01.2019 № Ф08-10657/2018 по делу № А15-328/2018).

Рекомендуем закрепить за собственником объекта мероприятия капитального характера — исправную работу противопожарной сигнализации и систем оповещения, соответствие нормам эвакуационных путей и дверей эвакуационных выходов и т. д. Арендатор может взять на себя обязанности режимного характера, например, размещение планов эвакуации, проведение инструктажей и участие в тренировках по эвакуации (пп. 3, 5 и 9 Правил, утв. постановлением Правительства от 16.09.2020 № 1479).

Когда могут привлечь собственника к ответственности

Важно

Ответственность несет лицо, которое причинило вред (п. 14 постановления Пленума Верховного суда от 05.06.2002 № 14)

Когда действия или бездействие собственника приводят к тому, что объект эксплуатируют с нарушениями, ему придется отвечать за это. Собственник не освобождается от ответственности полностью, даже если по договору ее несет арендатор.

Договор аренды регулирует гражданско-правовые обязанности сторон (ст. 606 ГК). При этом он не может изменять, перераспределять или ограничивать публичные обязанности, которые следуют из требований закона. Владельцы зданий и помещений также рискуют получить штрафы и стать фигурантами уголовных дел.

Пример

В торговом центре произошел пожар, по факту происшествия возбудили уголовное дело. При расследовании предположили, что причина пожара — короткое замыкание шнура утюга в помещении, которое снимал ИП. Однако эксперты противопожарной испытательной лаборатории не подтвердили версию с утюгом, поэтому ИП признали не виновником, а потерпевшим по уголовному делу.

Ущерб ИП от пожара составил 2 млн руб. Он обратился в суд, чтобы взыскать убытки с владельцев торгового центра. Сначала судьи отказывались удовлетворять иск ИП, но в третьей инстанции изменили предыдущие решения.

В суде установили, что ИП и владельцы ТЦ заключили договор аренды, но не распределили в нем ответственность по пожарной безопасности. Эксперты выяснили, что очаг пожара возник в другом помещении и распространялся он по стенам цокольного этажа с неизвестными показателями пожарной опасности. На цокольном этаже не оказалось автоматической пожарной сигнализации, установок автоматического пожаротушения, противодымовой вентиляции. Орган пожнадзора указал на 32 нарушения владельцев ТЦ и дважды оштрафовал их за неисполнение предписания. Поэтому дело направили на пересмотр (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.01.2024 № Ф09-8708/23 по делу № А07-17142/2022).

Собственникам нужно включать в договоры аренды условия об обязанности арендаторов проводить противопожарные мероприятия. Недостаточно вносить общие формулировки: указывайте в договоре конкретные мероприятия, которые должен организовать арендатор.

Чтобы иметь доказательства на случай судебных споров или пожаров, проводите внутренние проверки в арендуемых помещениях, фиксируйте при этом в документах выявленные нарушения. Так при необходимости сможете убедить инспекторов и судей, что предпринимали действия, чтобы арендаторы соблюдали требования пожарной безопасности.

Скачать:

Фрагмент договора аренды

_{Фрагмент договора аренды с обязанностями арендатора по пожарной безопасности}

Звезда
за правильный ответ

Неправильно

Правильно!

Кого по закону привлекают к ответственности за нарушения?

Только собственника объекта

Только арендатора

И собственника объекта, и арендатора

Перечитать статью и сдать тест еще раз